Propunerea legislativă pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, a Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismului și a Legii nr. 554/2004 privind contenciosul administrativ a fost adoptată recent de Senat, fiind înaintată spre promulgare.

Deși noua reglementare are ca principal scop încurajarea investițiilor în sectorul imobiliar, modificările propuse nu se limitează la aspecte specifice autorizațiilor de construire, ci vizează inclusiv actualizarea regimului contestării actului administrativ, în general.

§  Informațiile esențiale ce urmează a fi aduse la cunoștința publicului

Ulterior promulgării și intrării în vigoare a legii, vor fi accesibile publicului informațiile referitoare la îndeplinirea principalelor condiții legale sau regulamentare.

Astfel, pentru a evita echivocul, legiuitorul a prevăzut expres sfera de cuprindere a noțiunii de “principale condiții” pe care autoritatea  emitentă are obligația de a le publica, în termen de 30 de zile de la data emiterii autorizației de construire. Acestea sunt informații esențiale, precum: numărul autorizaţiei de construire şi data emiterii acesteia, titlul/descrierea proiectului, procentul de ocupare a terenului și coeficientul de utilizare, retragerile construcţiilor de la limitele de proprietate, suprafeţele construite - la sol, construită pe fiecare nivel, desfăşurată -, regimul de înălţime, numărul de niveluri subterane şi supraterane pentru fiecare construcţie, şi înălţimile construcţiilor, la cornişă şi maximă pentru fiecare construcţie. Trebuie precizat, de asemenea, dacă a fost solicitat/obţinut avizul autorităţii competente în domeniul protejării patrimoniului cultural, dacă a fost solicitat/obţinut avizul autorităţii competente în domeniul protejării mediului, planul de situaţie și planuri cu toate fațadele.

Se urmărește, astfel, introducerea unui criteriu realist în funcție de care se va aprecia asupra îndeplinirii formalităților de publicitate. Apreciem că această modificare este benefică și de natură să înlăture situațiile de incertitudine ivite în practică, în sensul în care sunt prevăzute expres aspectele ce vor face obiectul publicității. În același timp, aceste informații prezintă caracter cuprinzător, motiv pentru care le considerăm suficiente pentru o evaluare preliminară asupra legalității actului, eventualele motive de nulitate putând fi dezvoltate la momentul depunerii întregii documentații care a fundamentat emiterea autorizației.

§  Formalitățile suplimentare de publicitate a autorizațiilor de construire

În ideea menținerii siguranței circuitului civil, a fost prevăzut un mecanism complex de publicitate a autorizațiilor de construire care ar urma să fie adus la îndeplinire prin modalități variate, tocmai pentru a asigura comunicarea efectivă a actelor în discuție.

Ca o noutate, beneficiarul autorizației va avea obligația de a nota în cartea funciară a imobilului, precum și de a publica într-un ziar de largă răspândire numărul autorizației de construire și data emiterii acesteia, precum și titlul/descrierea proiectului, menținându-se obligația amplasării în șantier, la loc vizibil, a panoului de identificare al investiției, înainte de începerea lucrărilor.

Așadar, suplimentar față de formele de publicitate pe care autoritatea emitentă este obligată să le îndeplinească, modificarea legislativă consfințește rolul activ al beneficiarului în ceea ce privește informarea publicului, tocmai în vederea accelerării acestui proces.

Legiuitorul acordă o importanță sporită ideii de “ultimă operațiune de publicitate”, îndeplinirea acesteia reprezentând comunicarea actului către ONG-uri. Legiuitorul își propune, astfel, să utilizeze un criteriu obiectiv, fără a da prevalență formalităților de publicitate efectuate de autoritate în concursul dintre acestea și cele îndeplinite de către beneficiar. Această noțiune prezintă relevanță mai ales pentru ONG-uri, întrucât din acest moment va începe să curgă termenul de formulare a plângerii prealabile sau de formulare a acțiunii în anulare, după caz.

§  Scurtarea termenelor legale prevăzute la dispoziția ONG-urilor

O modificare substanțială o reprezintă instituirea unor termene pentru formularea cererilor de anulare, suspendare, intervenție principală sau accesorie de către ONG-uri, de 60 de zile de la data primirii răspunsului la plângerea prealabilă sau de la data expirării termenului legal de răspuns, indiferent care dintre aceste date survine prima. Această limitare este aplicabilă exclusiv organismelor sociale interesate, situația persoanelor fizice nefiind afectată.

În plus, au fost aduse modificări Legii nr. 350/2001, care instituie un termen special de prescripție de 1 an pentru acțiunile promovate de ONG-uri în atacarea hotărârilor de aprobare a documentațiilor de amenajare a teritoriului și de urbanism, termen care va curge de la data aprobării acestora.

§  Modificări aduse regimului contestării actelor administrative

Propunerea reglementează expres termenul de prescripție de 6 luni în interiorul căruia trebuie introdusă acțiunea în anularea unui act administrativ, care curge de la data luării la cunoștință a conținutului actului, și nu de la data luării la cunoștință a existenței acestuia, în ipoteza în care plângerea prealabilă nu mai este obligatorie.

Legiuitorul nu oferă explicații cu privire la această din urmă sintagmă, motiv pentru care apreciem că are în vedere ipoteza intrării actului în circuitul civil. Deși se urmărește instituirea unui moment obiectiv de început al curgerii termenului de prescripție, în lipsa unei definiții clare a noțiunii de „conținut” a actului, o astfel de modalitate de calcul poate genera dificultăți în practică.

În această categorie se situează și instituirea unui nou termen de formulare a cererii de suspendare a executării actului administrativ intrat în circuitul civil, noul termen fiind de 30 de zile de la luarea la cunoștință a conținutului actului. De asemenea, se va modifica și termenul de formulare a cererii de suspendare a executării actului administrativ pe cale separată, aceasta fiind supusă termenului de 60 de zile de la introducerea acțiunii principale. Este de menționat faptul că, potrivit reglementării actuale, termenul de formulare a cererilor de suspendare este mult mai generos, respectiv până la pronunțarea instanței de fond.

Ulterior intrării în vigoare a noilor dispoziții, aceste termene se vor aplica tuturor persoanelor care se consideră vătămate prin emiterea actului administrativ, nu doar ONG-urilor.

Referitor la modificările aduse regimului suspendării actului administrativ, este prevăzută în mod expres sancțiunea respingerii cererii de suspendare ca lipsită de interes în ipoteza în care aceasta nu a fost soluționată pe fondul său, iar cererea în anulare nu a fost introdusă în termenul legal.

De precizat este că efectele modificărilor aduse Legii contenciosului administrativ nu se vor regăsi exclusiv la nivelul construcțiilor și investițiilor imobiliare, ci vor privi totalitatea actelor administrative individuale, motiv pentru care considerăm că se impune concilierea acestora cu particularitățile fiecărui asemenea act, în parte.

În acest moment, dispozițiile redate nu sunt încă aplicabile, dar toate aceste aspecte vor intra în vigoare ulterior promulgării și publicării legii în Monitorul Oficial.